佛罗里达州的公寓业主正在考虑在新的一年里从公寓协会那里获得更高的成本，这是州立法者于 2022 年通过的一项安全法的结果。
它要求协会有足够的储备金来支付大修费用，并每十年进行一次储备金调查。由于这项法律，较旧的公寓——根据州记录，主要分布在南佛罗里达州——正面临协会付款的大幅增加，以支付储备金和维修费用。
州长罗恩·德桑蒂斯 （Ron DeSantis） 签署了这项法律，以应对 2021 年 6 月在瑟夫赛德造成 98 人死亡的尚普兰塔南部分倒塌。新法规要求三层或以上建筑的公寓协会在 12 月 31 日之前提交一份检查报告，重点是结构、维护和维修或翻新的预期成本。
该报告只是佛罗里达州公寓和财产保险危机中大规模问题的一小部分。根据全国房地产经纪人协会的数据，佛罗里达州保险监管办公室 5 月份的一份报告指出，房主的平均保险费约为 3,600 美元，比全国平均水平高出约 1,000 美元。
在哈兰代尔海滩（Hallandale Beach），公寓业主凯利·罗伊特（Kelli Roiter）对人们难以支付更高的费用表示同情，但她说，她支持要求协会保留维修储备金的规定，如果这意味着她所在的海滨建筑（建于1971年）得到了所需的维修。
她说，她所在的大楼距离尚普兰塔南几英里，显示出一些与大楼倒塌前相同的问题。
“我担心这栋楼会倒塌，”Roiter 说。“有些夜晚我醒来时听到吱吱声，我跳了起来。然后我提醒自己，不，不，不，我们是安全的。但我安全吗？
代表 22 个公寓协会的比斯坎邻里协会主席里克·马丹 （Rick Madan） 表示，该法律迫使建筑物全面覆盖，并提出了一个没有全面解决危机的一揽子解决方案，从而给公寓业主带来了冲突。
Madan 说，该法律将较新的公寓与许多旧建筑归为同一类别，需要储备金、检查报告和重新认证，费用由公寓业主承担。
Madan 补充说，对于在南佛罗里达州靠固定收入退休的人来说，这尤其困难。
“你让我们做所有这些储备研究。你让我们为我们的储备金提供更多资金，所以我们必须拿出更多的钱，“马丹谈到佛罗里达州立法机构时说。“最重要的是，你在保险方面没有给我们任何灵活性，保险公司基本上赚取了如此多的利润，因为他们开了一份 1 亿美元的保单，他们知道他们永远不必支付索赔。”
在倒塌时代表 Surfside 的民主党州参议员 Jason Pizzo 表示，他同意 Madan 关于财产保险的观点。
皮佐和共和党参议员詹妮弗·布拉德利 （Jennifer Bradley） 于 12 月初举行了一次公寓峰会，他在会上警告说，协会之间在防止结构损坏所需的维修成本项目方面要透明。
皮佐告诉美联社，协会必须与公寓业主保持透明度，以确保不断上涨的付款真正与维修有关，而不是与便利设施成本有关，并且是在居民安全的合理时间范围内完成的。
他说，担心预期成本是可以理解的，但这就是为什么有必要对旧建筑进行客观检查的原因。
佛罗里达州的 160 万套公寓中有近 90% 的使用年限超过 30 年，Pizzo 表示，令人担忧的是，他们没有进行严格检查。
“他们将接受里程碑式检查，因此他们可能会发现一些即时维修或更换要求，”Pizzo 说。“这并不是真的通过法律的运作。那是凭常识运作的。
处理建筑和商业责任案件的迈阿密律师路易斯·康斯基（Luis Konski）表示，以前的公寓法规未能为未来的维修存钱，从而保持低廉的费用，然后当最终需要进行维修时，业主会受到特殊评估的打击。康斯基说，这鼓励许多协会忽视必要但昂贵的维护，这可能就是导致 Surfside 大楼倒塌的原因。
他说，他不确定该州是否投入了足够的工作人员来真正确保协会遵守新规则。皮佐也表达了类似的担忧，他说该州的商业和专业监管部可能需要修改立法，以便它可以开始审查结构完整性和检查报告，同时继续监管佛罗里达州的所有业务部分，包括许可和执行规则。
康斯基说，如果协会可以继续通过不准确的调查和最少的监督来延迟维护，那么另一场灾难发生只是时间问题。
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“问题是你是省钱还是救命？”康斯基说。“你不能两者兼得。”
在科勒尔盖布尔斯拥有一套公寓的房地产经纪人丽贝卡·卡斯特利翁 （Rebeca Castellon） 表示，她同意要求公寓协会保留储备金以备将来维修的想法，但承认，当增加的费用与更高的保险成本和最近的通货膨胀相结合时，时机很糟糕。
“我认为部分挑战在于，现在有海啸般的事情，这确实使公寓业主变得非常具有挑战性，”Castellon 说。
公寓市场已经因额外费用和法规带来的不确定性而降温，但 Castellon 表示，公寓仍然是最实惠的房屋所有权形式，新法规只会为买家提供更多信息。
“如果未来买家要求查看塔楼现在正在进行的结构检查并考虑到这一点，我不会感到惊讶，就这是否是他们前进并提出报价的合适房产而言，”Castellon 说。
在迈阿密海滩拥有一套海滨公寓的房地产经纪人 Gatien Salaun 表示，最近平均销售价格的下降似乎主要是买家与卖家谈判以承担部分成本。
“他们只是要求降价，与他们在未来 20 年、30 年的评估中必须支付的确切金额相称，”Salaun 说。“卖家在与买家谈判或自己支付费用方面有些卡住。”
